Para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles. Confira:
Ticker
Assim como as ações de empresas abertas, as cotas de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código – ou ticker. Esse código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).
Portfólio
Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir – e a escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.
Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:
Fundos de tijolo (ou de renda)
Os fundos de tijolo são assim chamados por representarem os imóveis físicos propriamente ditos.Esse tipo de FII tem o objetivo de comprar ou construir fundos para alugar e gerar uma renda mensal.
A maioria dos fundos imobiliários se encaixam neste tipo, muito também porque o investidor busca principalmente esse tipo de estratégia ao investir em um FII.
Dentro desse tipo, existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades, como:
– Lajes corporativas (BRCR11, KNRI11, HGRE11)
– Galpões de logística (HGLG11, FIIP11B, KNRI11)
– Galpões industriais (HGLG11, FIIB11, FIIP11B)
– Agências bancárias (BBPO11, AGCX11, BBRC11)
– Shoppings (SHPH11, PQDP11, HGBS11)
– Lojas e supermercados (RBRD11, MAXR11B)
– Hospitais (NSLU11B, HCRI11B)
– Universidades (FCFL11B, FAED11B, AEFI11)
Dessa maneira, é possível diversificar entre vários setores para que uma crise em vendas de lojas, por exemplo, não afete sua carteira de fundos imobiliários como um todo.
Entre parênteses, estão alguns fundos (não todos) que têm imóveis destinados aos respectivos setores.
Alguns fundos também têm participação em mais de um imóvel. Perceba que alguns deles estão em mais de um setor por ter imóveis de diferentes segmentos.
Normalmente, este é o tipo de fundo preferido pelos investidores que buscam uma renda constante e potencial de valorização e reajustes de aluguéis.
O principal ponto negativo aqui é que, como em qualquer outro imóvel, o inquilino pode decidir se mudar, o que abrirá uma vacância temporária e diminuirá a renda que você recebe.
Se o fundo não tiver bons imóveis, com boas localizações e que atendam bem seus inquilinos, essa vacância pode se estender por grandes períodos, o que acabaria sendo um péssimo investimento.
Fundos de papel (ou de recebíveis)
Os fundos de papel são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, ou seja, investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como CRI, LCI e LH.
Esse é um tipo de fundo muito interessante pois investe em ativos de renda fixa mesmo tendo um componente de renda variável.
A carteira desses fundos normalmente é formada por CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.
Por ser um título de renda fixa que apresenta maior risco (semelhante às debêntures), suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.
Além disso, em geral, os CRIs são investimentos com valor mínimo muito altos, o que dificulta o acesso para o investidor comum.
Outra questão é que, normalmente, esses CRIs têm prazos de vencimento longos.
Por meio dos FIIs de papel, é possível investir em CRIs de maneira mais diversificada, pois cada FII tem vários CRIs em sua carteira, diminuindo muito o risco.
Também é uma boa alternativa para quem não quer ficar com o dinheiro preso por um tempo determinado, já que você pode negociar as cotas do FII quando quiser (só precisa aguardar 3 dias úteis para a liquidação).
O lado negativo é que, por investir em renda fixa e ter que distribuir 95% do lucro, o fundo praticamente não sofre alteração em seu patrimônio.
Consequentemente, a cotação sempre ficará muito próxima do preço de emissão, podendo ficar até cerca de 20% acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
Se houver uma variação superior a isso, é porque está havendo uma precificação de algo anormal.
Assim, para aumentar seu patrimônio nesse tipo de fundo, é obrigatório o reinvestimento, enquanto os fundos de tijolo podem crescer por valorização natural de seus imóveis.
Alguns exemplos de fundos de papel são: KNCR11, VRTA11, BCRI11, KNIP11, XPGA11 e JSRE11
Fundos de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo investir em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis prontos.Normalmente, investem na compra de terrenos para construir e lucrar com a venda posteriormente.
Esse tipo de fundo é muito semelhante a empresas de construção civil.
Uma das principais diferenças é que os FIIs não trabalham com alavancagem, ou seja, utilizam somente dinheiro que realmente têm, o que diminui demais o risco.
Além disso, o FII é obrigado a distribuir 95% do lucro obtido durante o semestre. Assim, a renda distribuída por um FII é bem maior que a de uma ação desse setor.
No entanto, os riscos deste tipo de FII são maiores que os do fundo de tijolo, pois pode ocorrer diversos problemas com as obras e, até mesmo, com as vendas.
A gestão precisa ser muito competente e rígida com prazos, custos e recebimentos dos pagamentos de clientes para que nenhuma etapa do processo prejudique todas as demais.
Alguns exemplos de fundos deste tipo são MFII11, RBDS11 e MXRF11 (embora este seja misto com fundos de fundos e papel também).
Fundos de Fundos
Os fundos de fundos aplicam, em sua maior parte, em cotas de outros fundos imobiliários.São muito semelhantes a fundos de ações, por exemplo, que compram ações de várias empresas diferentes.
Aqui, o fundo compra diversos fundos, como se você mesmo estivesse montando sua carteira.
Alguns desses fundos trabalham com o objetivo de acumular fundos para gerar renda, enquanto outros buscam uma gestão mais ativa com compra e venda de fundos para maximizar o lucro.
Esse fundo pode ser interessante para quem está começando e quer ter uma carteira mais diversificada logo de início.
O problema é que, assim como em outros fundos de investimento em geral, você está pagando taxas para investirem em algo que você pode investir por conta própria.
Portanto, aqui é importante você observar o valor patrimonial do fundo em relação ao valor de mercado para verificar se há algum desconto que compense as taxas administrativas desse fundo.
Alguns exemplos de fundos de fundos são: CXRI11, BCFF11B, FIXX11, BPFF11 e MXRF11.
Cotas
Como acontece nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos imobiliários é dividido em cotas. E são cotas que o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno – seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização – é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.
As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores. Mas nem todos são listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo um pouco menos simples – principalmente porque a liquidez, nesses casos, é menor. Significa que pode ser mais difícil se desfazer das cotas, caso essa seja a vontade do investidor.
Valor mínimo
Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade. Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.Custos
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos diferentes. De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa de valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos – assim como se faz ao negociar ações. É preciso checar ainda se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas.
Rendimentos
Uma das formas mais conhecidas – e também atrativas – de retorno dos fundos imobiliários é a distribuição periódica de rendimentos. Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Muitos, no entanto, optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.
Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI. No entanto, também podem haver perdas no meio do caminho. Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento.
Tributação
Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não. Entenda como isso funciona:Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
Amortização
Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos representando a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Um caso clássico de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Há ainda outras razões para que haja uma amortização. Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. Alguns deles, no entanto, preveem um prazo de duração específico, ao fim do qual serão liquidados. Quando esse é o caso, os recursos também são devolvidos aos investidores.
Índice Ifix
Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.
A carteira do Ifix é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer alguns critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
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